Conheça os mitos e verdades sobre financiamento imobiliário
Quem está pensando em adquirir um imóvel , encontra, atualmente, uma variedade de opções de financiamento disponíveis no mercado. Devido à complexidade do assunto e às mudanças econômicas nas regras de financiamento, existem muitas informações incorretas ou desatualizadas difundidas no mercado.
Muitos mitos se tornaram senso comum e podem confundir o comprador na hora da escolha do financiamento. Confira abaixo algumas questões atualizadas em relação ao crédito imobiliária que devem ser analisadas criteriosamente na hora de financiar a casa própria:
- Os juros são muito altos ?
Mito. Em relação a outros tipos de financiamento, a taxa do crédito imobiliário é uma das menores existentes. Os juros estão caindo e a correção, tão temida na época de inflação alta, não tem mais o poder de gerar saldos devedores residuais impagáveis, ao contrario, a TR é menor que o reajuste salarial de quase todas as categorias profissionais.
O ano de 2007 promete ser um dos melhores anos para quem busca financiamento de imóveis. As propostas do governo para facilitar a compra de imóveis criaram nos agentes financeiros a concorrência de juros , o que fez muitos deles lançarem linhas de financiamento imobiliário com taxas menores , que variam de 6% a 12% ao ano . Outros tipos de financiamento, como o de automóveis, por exemplo, podem chegar a 26,4 % ao ano.
- Optar pelo financiamento direto é mais vantajoso ?
Depende. Quem opta por financiar direto com a incorporadora tem a vantagem de obter o crédito mais rápido e com menos burocracia, pois as empresas são mais flexíveis em relação à comprovação de renda e exigência de documentos, facilitando a venda principalmente para autônomos ou empresários.
Porém , optar pelo financiamento com o banco tem outras vantagens , como por exemplo , as prestações menores devido ao prazo maior , o qual pode chegar a 20 anos , enquanto as construtoras, em média , trabalham com prazo de cinco anos . Além disso, as incorporadoras exigem entrada maior , aproximadamente 40% do valor do imóvel . Já os agentes financeiros liberam crédito com entrada de 20% a 30%, mas podem chegar a financiar 100% do valor total , dependendo das características do imóvel e do comprador .
Recentemente , os agentes financeiros vêm sendo forçados pelo governo a operar no crédito imobiliário , sob pena de punições caso não apliquem 65% dos recursos captados em poupança e do retorno das prestações em financiamentos habitacionais . Essa situação fez com que os bancos liberassem um consistente volume de recursos e realizassem grandes mudanças para atrair clientes , como taxas de juros promocionais ( menores que o teto de 12% ao ano , estipulado pelo governo para financiamento pelo SFH), facilidade na comprovação de renda , entre outros . Assim , enquanto a taxa de juros do financiamento direto permanece em 12%, existem bancos oferecendo taxas de 9%, por exemplo .
- As parcelas aumentam muito ?
Mito . Os agentes financeiros, em sua maioria , oferecem em seus sites na internet simuladores financeiros que possibilitam planejar as parcelas até a ultima prestação sem surpresas , independente do sistema de amortização dos juros ser o SAC ( Sistema de Amortização Constante ) ou o PRICE ( Sistema de Prestações Decrescentes). Antes de fechar o contrato é possível conhecer o valor das parcelas a serem pagas , ou seja, desde o planejamento da compra , o investidor pode ter a relação de todas as prestações do imóvel até o final do financiamento, com juros incluídos. A única variação da prestação será a da correção pela TR, que é menor que o reajuste salarial anual de grande parte das categorias profissionais .
Vale lembrar que mesmo entre os diferentes tipos de financiamento, como o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e carteira hipotecária (CH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), as formas de aplicação dos juros são as mesmas: SAC ou PRICE, o que significa que em todos eles é possível conhecer o valor do total dos juros e das prestações .
- Prestações fixas ( sem correção pela TR) são mais seguras?
Verdade . Hoje em dia , a TR não é mais uma ameaça . Um fator de redução impede que o índice de correção das prestações seja maior que a inflação ou a correção média dos salários .
De acordo com os analistas consultados pelo Banco Central , a variação do IGP-M ( índice de inflação ) em 2006 foi de 3,84%. Já a TR, variou 2,85% em 2006, ou seja, numa prestação de R$500, o aumento anual foi de R$14,25. A correção não tem mais poder para separar salário e prestação , gerando saldos devedores impagáveis .
Mas , quem ainda assim , teme o aumento imprevisível das prestações , pode comprar um imóvel adotando linhas de crédito que não utilizam a correção pela TR. Neste caso , é embutida no valor das prestações uma previsão de correção monetária , que muitas vezes , é acrescida de uma margem de segurança em função do risco que o banco está assumindo ao fixar a taxa por tantos anos . Esta opção é mais segura e quem adquire o financiamento sabe o valor exato de todas as prestações até o final do financiamento.
Por outro lado , o financiamento com a TR tende a ser mais vantajoso , porque não embute a margem de risco do banco e, com a economia estável e a inflação baixa , a tendência é de que a TR caia ou permaneça fixa .
- Resíduos inflacionários ainda existem?
Mito . Hoje em dia o resíduo inflacionário não existe mais . O medo do resíduo é decorrente das regras de financiamento do passado , quando a inflação era muito grande . Quem nunca ouviu falar de pessoas que teriam que vender o apartamento para pagar o resíduo , que chegava a ser igual ao valor do imóvel ?
O resíduo inflacionário, como o próprio nome diz, remonta a um período de inflação desenfreada e admitia que se estabelecessem em cláusulas contratuais formas de reposição das perdas pela desvalorização da moeda , gerando saldos devedores para o final do período de financiamento. Estes saldos eram resultados de diferenças de correção monetária que ficaram acima do reajuste salarial do mutuário .
Quando as prestações passaram a ser reajustadas pela Taxa Referencial (TR), que foi adotada no Plano Collor, as prestações sofreram drástica elevação por conta da inflação desenfreada e de seguidos planos econômicos , o que fazia com que os mutuários não conseguissem honrar suas dívidas , tornando-os inadimplentes e forçando-os a renegociar seus débitos , gerando um saldo devedor altíssimo.
Mas , atualmente , não existe mais este risco , pois a TR não está mais diretamente vinculada à inflação . Além disso, com a criação de um fator redutor, o Banco Central passou a exercer um controle sobre este índice , limitando-o a valores menores que a inflação .
- Melhor financiamento é o da CEF ( Caixa Econômica Federal )?
Depende. Embora a maior parte das pessoas acredite que a Caixa ofereça a melhor opção de financiamento, isto nem sempre é verdade . A melhor opção depende sempre do valor do imóvel , das características da renda e do potencial de pagamento do comprador .
O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) elaborou uma pesquisa com 10 bancos privados e estatais e constatou diversas alternativas para o consumidor , desde juros mais baixos até maiores facilidades para comprovação de renda .
Entre os bancos pesquisados, a Caixa Econômica Federal e a Nossa Caixa destacam-se por financiar até 100% do imóvel com prazo de até 20 anos e juros a partir de 6% ao ano na CEF e 7% ao ano Nossa Caixa , para aquisição de habitação popular .
Isto acontece porque estes bancos estatais são canais que o governo utiliza para garantir moradia à população de baixa renda . Assim , para obter estas taxas de juros menores é preciso comprovar renda familiar bruta de até R$1.875,00 nas capitais e cidades com a população a partir de 100 mil habitantes e R$1.125,00 nos demais municípios , além de atender a outros requisitos . A CEF também é mais flexível em relação às possibilidades de comprovação e composição de renda .
Outros agentes podem oferecer maiores vantagens para imóveis de médio e alto padrão , com taxas promocionais que diminuem o valor final a ser pago . Atualmente , devido à forte competitividade pelo cliente de financiamento imobiliário , os bancos privados desenvolvem estratégias mais agressivas para conquistar este mercado , oferecendo, em algumas faixas de valor , prestações fixas, taxas de juros menores ou progressivas, entre outros benefícios .
- Imóvel é um investimento seguro ?
Quem não lembra do rombo financeiro causado pelo Plano Collor? Ao longo de nossa história passamos frequentemente por turbulências geradas por diversos planos econômicos e, diante da instabilidade econômica , das fortes variações da inflação , mudanças na moeda , congelamento da poupança , etc., investir em imóveis sempre foi considerado um dos meios mais seguros que existem.
Os imóveis podem render mensalmente aluguéis, garantindo uma segunda fonte de renda . Outro objetivo da casa própria é oferecer segurança para quem busca fugir do aluguel e ter a garantia do patrimônio , que pode ser deixado como herança , beneficiando futuras gerações .
Além de ser um investimento seguro , o imóvel pode se valorizar ao longo dos anos . Segundo dados do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), algumas regiões de São Paulo tendem a valorizar até 25% em cinco anos e até triplicar em duas décadas . Isto significa que há uma forte possibilidade de valorização real do patrimônio .
